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Investissement locatif : les règles d’or pour réussir en 2018...

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Investissement locatif : les règles d’or pour réussir en 2018...

Ni la hausse de la CSG au 1er janvier ni la transformation de l’ISF en un impôt sur la fortune immobilière (IFI) ne doivent vous décourager. Investir dans la pierre à crédit reste rentable, à condition d’acheter au prix du marché (voir ci- dessous), d’optimiser votre financement et la fiscalité.

Le durcissement de la fiscalité de l’immobilier (hausse de la CSG de 1,7 point au 1er janvier et transformation de l’ISF en un impôt sur la fortune immobilière ou IFI) pourrait inciter, à tort, les particuliers qui envisagent d’acheter pour louer, à reporter leur acquisition. 

En immobilier, comme en Bourse, le meilleur moment pour investir, c’est maintenant !

Quand vous disposez du budget nécessaire et d’un minimum de visibilité tant sur le plan personnel que professionnel.

Autre bonne raison de ne pas procrastiner : les taux des crédits restent bas. Vous avez donc la possibilité de vous financer à bon compte.

Bien sûr la pierre n’est sans défaut : le placement est peu liquide, les frais élevés (7 à 8% à l’achat), l’environnement fiscal et règlementaire pénalisant. Il n’empêche, compte tenu de la progression des prix à long terme de 1% par an hors inflation, vous ne pouvez être que gagnant en achetant en 2018 un logement à crédit pour le louer. A condition de respecter les règles d’or du Revenu.

Première règle : investissez près de chez vous dans un marché que vous connaissez. Investir près de chez soi permet de payer le juste prix, et, sur le plan logistique, de se simplifier la vie. Il est plus facile de visiter un appartement situé dans sa ville qu’à l’autre bout de la France. Vous pourrez aussi envisager une future utilisation pour vous ou un proche. Il y a bien sûr des exceptions à cette règle de proximité : vous pouvez souhaiter investir dans votre région d’origine ou sur la côte pour en faire votre future résidence secondaire et/ou principale à la retraite. Mais dans ce cas c’est souvent une région où vous appréhendez bien les prix puisque vous y avez passé du temps. Et ici l’utilisation future est certaine.

Deuxième règle : préférez les quartiers populaires aux quartiers bourgeois. Pour s’enrichir en s’endettant, il faut investir dans un bien qui rapporte plus que le coût de son financement. Dès lors, compte tenu des réalités actuelles du marché, vous n’avez pas le choix : seuls les quartiers populaires offrent assez de rentabilité pour que votre opération s’autofinance, soit pour équilibrer la mensualité de crédit et le montant du loyer. Les quartiers bourgeois rassurent et garantissent la valorisation de votre bien à moyen terme. Vous pouvez y investir si vous disposez déjà d’un capital et pouvez vous permettre une faible rentabilité.

Dernière règle : optimisez le volet administratif de votre investissement. A commencer par votre financement. Priorité au crédit amortissable classique. N’oubliez pas de négocier l’assurance emprunteur (jusqu’à 30% du coût du prêt, voire plus) ainsi que l’absence de pénalités en cas de remboursement anticipé (peu d’investisseurs vont jusqu’au bout de leur crédit). Vous pouvez aussi négocier un report des premières mensualités de 3 à 6 mois pour vous donner le temps de réaliser des travaux, puis de trouver un locataire et/ou pour vous faire un petit «matelas» de trésorerie avec les premières mensualités. Choisir le bon régime fiscal est bien-sûr aussi essentiel. Si votre priorité est de défiscaliser, et si vous avez des revenus pérennes, achetez dans le neuf pour profiter de la loi Pinel : jusqu’à 6.000 euros d’impôt en moins par an pendant neuf ans pour 300.000 euros investi. Pour vous constituer un patrimoine à bon compte, privilégiez l’ancien et allégez vos impôts grâce au mécanisme du «déficit foncier» qui autorise la déduction des travaux des loyers et le report du déficit sur votre revenu global dans la limite de 10.700 euros par an. Pour disposer de revenus peu ou pas taxés, louez meublé, si possible. Vos loyers seront alors soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) moins pénalisant que celui des revenus fonciers qui s’applique en cas de location nue.

Conclusion : En matière de placements, un peu d’opportunisme n’a jamais fait de mal. Aujourd’hui le crédit est très bon marché. Profitez-en, en 2018, pour investir dans l’immobilier locatif à crédit, dans une optique de long terme.

Passez chez CEPAGE rencontrer un de nos spécialistes avant toute décision, nous sommes toujours là pour vous conseiller... 

 

First rule: invest near you in a market you know. Investing near home pays the right price and, logistically, simplifies life. It is easier to visit an apartment located in his city than at the other end of France. You can also consider future use for you or a loved one. There are of course exceptions to this rule of proximity: you may wish to invest in your home region or on the coast to make it your future retirement home and / or principal residence. But in this case it is often a region where you apprehend the prices well since you spent time there. And here the future use is certain.
Second rule: prefer neighborhoods to bourgeois neighborhoods. To get rich by going into debt, you have to invest in a property that pays more than the cost of financing it. Therefore, given the current realities of the market, you have no choice: only the popular neighborhoods offer enough profitability for your operation to be self-financing, either to balance the monthly credit and the amount of rent. The bourgeois neighborhoods reassure and guarantee the valuation of your property in the medium term. You can invest if you already have capital and can afford low profitability.
Last rule: optimize the administrative aspect of your investment. To begin with your financing. Priority to classic amortising credit. Do not forget to negotiate the borrower insurance (up to 30% of the cost of the loan, or even more) as well as the absence of penalties in case of early repayment (few investors go to the end of their credit) . You can also negotiate a postponement of the first monthly payments of 3 to 6 months to give you the time to carry out work, then to find a tenant and / or to make you a small "mattress" of cash with the first monthly payments. Choosing the right tax system is of course also essential. If your priority is to tax, and if you have sustainable income, buy in the new to take advantage of the law Pinel: up to 6,000 euros less tax per year for nine years for 300,000 euros invested. To build up your wealth cheaply, prefer the old and alleviate your taxes through the mechanism of the "land deficit" that allows the deduction of work rents and the deferral of the deficit on your overall income within the limit of 10,700 euros per year . To dispose of little or no taxed income, rent furnished, if possible. Your rent will then be subject to the regime of industrial and commercial benefits (BIC) less penalizing than that of land revenue that applies in case of bare renting.
Conclusion: In terms of investments, a little opportunism has never hurt. Today credit is very cheap. Take advantage, in 2018, to invest in rental real estate on credit, in a long-term perspective.
Go to CEPAGE to meet one of our specialists before any decision, we are always there to advise you ...