CEPAGE IMMOBILIER : Qu'est-ce que le Déficit foncier ? - Actualités - CEPAGE IMMOBILIER immobilier le soler , immobilier rivesaltes , immobilier perpignan , immobilier baixas , immobilier espira de l agly , immobilier saint feliu d avall L’Immobilier Equitable 100 % Expert ! * immobilier Rivesaltes, Le Soler - Appartement, Bastide, Bergerie, Bureaux, Domaine agricole, Entrepôt / Local industriel, Fonds de commerce, Immeuble, Local commercial, Loft, Maison, Maison de village, Mas, Parking / box, Programme Neuf, Terrain, Terrain de loisirs, Villa, - Rivesaltes, Le Soler - CEPAGE Immobilier, votre expert immobilier sur Rivesaltes, Le Soler et la région de Perpignan.

Qu'est-ce que le "Déficit foncier" ?

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Qu'est-ce que le "Déficit foncier" ?

Une fiscalité favorable avec des travaux de réhabilitation afin de défiscaliser dans l’ancien !
 
Le dispositif de droit commun du déficit foncier est l’un des différents outils fiscaux qu’un contribuable peut utiliser dans le cadre d’un investissement immobilier locatif dans l’ancien à réhabiliter. Explications et exemple de calcul…

  • Déficit foncier, son principe :

Le déficit foncier consiste, pour un investisseur, à acquérir un bien immobilier, le plus souvent un appartement ou une maison dans un immeuble ancien, voire une grande maison sur plusieurs niveaux capable de recevoir 2 ou 3 appartements, et qui nécessitent d’importants travaux de réhabilitation et de restauration. Les travaux de restauration, tant des parties communes que privatives, permettent ensuite, d’une part, de proposer à la location un ou plusieurs biens totalement rénovés et aux normes actuelles de confort, et d’autre part, de générer un déficit foncier lié principalement aux travaux effectués.

  • Fiscalité, ce qui est imputable :

Le déficit foncier généré, provenant du montant annuel des revenus locatifs moins le coût des travaux effectués la même année, peut être imputé selon le cas :
- soit sur des revenus fonciers existants (provenant d’autres biens locatifs) sans aucune limite et ensuite éventuellement sur le revenu global dans la limite de 10.700 euros,
- soit pour un contribuable ne disposant pas de revenus fonciers existants, directement sur le revenu global dans la limite de 10.700 euros.
A noter, si les revenus locatifs de cette année sont nuls alors le déficit foncier est égal à l’enveloppe de travaux.
La part éventuelle du déficit supérieure à 10.700 euros, ainsi que celle relative aux intérêts d’emprunt sont imputables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

  • Un exemple de calcul simplifié :

Un investisseur disposant de revenus fonciers important, et dont le taux marginal d’imposition de 45%, qui acquiert un logement ancien de 100.000 euros et réalise 100.000 euros de travaux, peut, grâce au déficit foncier généré par les 100.000 euros de travaux de réhabilitation, économiser jusqu’à 60.500 euros d’impôt sur le revenu et prélèvements sociaux [100.000 euros X (45% + 15,5%)].
A noter, ce gain fiscal obtenu dans le cadre du régime de droit commun n’est pas concerné par le plafonnement global des niches fiscales.

  • Les conditions à respecter :

Les frais et charges pris en compte dans le cadre du déficit foncier sont notamment les dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration (locaux d’habitation), les primes d’assurance, les impositions, les frais de gestion et les intérêts d’emprunt.

Les dépenses relatives aux travaux de construction, d’agrandissement, de reconstruction et de transformation de locaux non affectés à l’habitation en logements ne sont pas prises en compte.

L’imputation du déficit foncier sur le revenu global n’est définitivement acquise que si le contribuable maintient l’affectation du bien à la location jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle au titre de laquelle l’imputation a été pratiquée.
A la différence de certains régimes de défiscalisation, le déficit foncier présente un certain nombre d’avantages non négligeables :

  • L’investisseur peut donner en location le bien rénové à qui il veut, notamment à un membre de sa famille.    
  • Il n’y a pas d’engagement de location de 9 ans comme c’est le cas dans le cadre des lois Duflot et Malraux et les loyers sont libres.    
  • Si un besoin de trésorerie urgent se fait sentir la revente sans aucune pénalités est donc envisageable après la 3ème année.    
  • Ce dispositif peut s’appliquer sans aucune contrainte géographique contrairement aux autres dispositifs fiscaux.    
  • Il offre donc le choix le plus large de villes, de secteurs dans la ville et d’immeubles.
  •  Les investisseurs concernés par ce dispositif :

 
L’utilisation du déficit foncier est adaptée aux personnes qui souhaitent investir sur un horizon à moyen – long terme dans l’immobilier ayant une réelle valeur patrimoniale,pour se construire une retraite par exemple,  et bénéficier ainsi tant de la sécurité traditionnelle de ce secteur d’investissement que d’une protection contre l’érosion monétaire.
Sont particulièrement concernés les contribuables disposant de revenus fonciers positifs. En effet, ces revenus sont imposés à la tranche marginale d’imposition pouvant aller jusqu’à 45% et aux prélèvements sociaux de 15,5% soit 60,5% au total.
Ce dispositif intéressera également les contribuables ayant atteint le plafond des avantages fiscaux de 10.000 euros cette année.
Enfin, tout le monde peut être intéressé par ce type de défiscalisation qui limitera de toute façon, pendant un maximum de dix ans, l’impôt sur les revenus locatifs générés par cet investissement.
 
Voici donc un dispositif finalement assez méconnu de la part des investisseurs qui restent encore excessivement attirés par les programmes Duflot et Malraux malgré tous les avantages qu’il comporte. Nos conseillers immobiliers sont à votre disposition pour vous fournir de plus amples renseignements à ce sujet, n’hésitez pas à les consulter…